奥鹏作业网课程名称 房地产开发与经营
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材
信
息 名称 房地产开发与经营
出版社 北京大学出版社
作者 张建中等
版次 2013年8月第2版注：如学员使用其他版本教材，请参考相关知识点
一、客观部分：（单项选择、多项选择、判断）
（一）选择部分
1、下列（ D ）不是进度控制的方法。
A.关键线路法 B.计划评审技术 C.管理技术 D.德尔菲法
★考核知识点: 进度控制的方法，参见P59
考核知识点解释：
进度控制的方法包括关键线路法、计划评审技术和管理技术等三种方法。
2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。
A.40 B.50 C.60 D.70
★考核知识点: 土地使用权的出让年限，参见P74
考核知识点解释：
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或其他用地50年。
3、下列（ A ）反映项目计算期内各期的利润总额。
A.损益表 B.资金来源和运用表 C.资产负债表 D.经营成本预算表
★考核知识点: 损益表，参见P114
考核知识点解释：
损益表反映项目计算期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本利润率等指标。
4、房地产开发项目规划设计方案评价主体主要是（ B ）
A.房地产开发企业 B.使用者 C.管理者 D.设计者
★考核知识点: 房地产开发项目规划设计方案评价的特点，参见P133
考核知识点解释：
房地产开发项目规划设计方案在评价主体中最主要的是使用者，使用者会从自身角度评判房地产开发项目规划设计方案的优劣，包括居住环境的合意性、功能的满足程度等，开发项目只有得到使用者（消费者）的认可，才能顺利销售出开发的房屋并获得良好的经济效益。
5、按（ C ）不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三类。
A.权益类型 B.抵押方式 C.投资业务 D.信托性质
★考核知识点:房地产投资信托基金的分类，参见P169
考核知识点解释：
房地产投资信托基金的分类，按投资业务不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三类。
6、房地产经济周期波动具体分为（ ABCD ）阶段。
A.复苏与增长 B.繁荣 C.危机与衰退 D.萧条 E.波谷
★考核知识点: 房地产经济周期波动四阶段，参见P34
考核知识点解释：
房地产经济周期波动具体分为四阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、希机与衰退阶段和萧条阶段。
7、有代表性的房地产投资风险预测方法有（ ABCE ）
A.财务报表法 B.问询法 C.记录统计法 D.转移法 E.环境分析法
★考核知识点: 风险预测的方法，参见P56
考核知识点解释：
房地产投资风险预测的方法涉及财务报表法、问询法、索赔记录统计法和环境分析法。
8、土地所有权包括土地的（ ACDE ）
A.占有权 B.享受权 C.收益权 D.处分权 E.使用权
★考核知识点: 土地所有权，参见P70
考核知识点解释：
土地所有权属包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权4项权能。
9、可行性研究的特点包括（ ABCD ）
A.前期性 B.综合性 C.不确定性 D.预测性 E.盲目性
★考核知识点: 可行性研究的特点，参见P92
考核知识点解释：
可行性研究的特点包括：前期性、综合性、不确定性和预测性。
10、居住区规划技术指标包括（ ABCD ）
A.容积率 B.居住建筑密度 C.居住面积密度 D.绿地覆盖率 E.建筑层高
★考核知识点: 居住区规划技术指标，参见P135
考核知识点解释：
居住区规划技术指标包括：1）居住区总用地；2）居民每人占地；3）居住区总建筑面积；4）总户数；5）平均每户居住面积；6）居住建筑密度；7）居住面积密度；8）容积率；9）人口毛密度；10）人口净密度；11）绿化覆盖率；12）人均公共绿地面积；13）平均层数；14）高层住宅比例；15）住宅间距；16）居住区总造价；17）平均造价（元/平方米）；18）建设周期。
（二）判断部分
1、实施土地供应计划宏观调控的必要条件是政府拥有足够的土地储备。（√）
★考核知识点: 房地产市场调控的内容，参见P39
考核知识点解释：
通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。
2、房地产开发投资机会选择与分析是房地产开发流程的第一阶段。（√）
★考核知识点: 房地产开发流程，参见P54
考核知识点解释：
房地产开发投资机会选择与分析，是房地产开发流程的第一阶段，也是整个开发过程中最重要的一个环节。
3、建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。（√ ）
★考核知识点: 建设阶段的含义，参见P57
考核知识点解释：
建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。
4、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。（√ ）
★考核知识点: 租售收入的含义，参见P109
考核知识点解释：
租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。在进行租售收入估算前，通常需要确定开发项目的租售方案。
5、容积率是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。 （X ）
★考核知识点: 容积率，参见P136
考核知识点解释：
容积率（居住建筑面积密度）（平方米/百米）。
容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积
6、市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 （X ）
★考核知识点: 建设用地规划许可证制度，参见P139
考核知识点解释：
市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
7、建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。 （√）
★考核知识点: 建设工程规划许可证制度，参见139
考核知识点解释：
建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
8、中标通知书发出后20天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。 （X ）
★考核知识点: 定标，参见P149
考核知识点解释：
中标通知书发出后30天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。
9、风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变。（√）
★考核知识点:风险的含义，参见P171
考核知识点解释：
风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变。
10、房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。 （√）
★考核知识点: 房地产产品策略，参见P188
考核知识点解释：
房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。在房地产市场营销活动中，企业满足顾客主要是通过开发不同用途的房地产产品来实现的。
二、主观部分：（问答题）
1、房地产市场的特性。
考核知识点：房地产市场的特性，参见P30-31
答案要点：
房地产市场的特性包括：（1）区域性强；（2）房地产市场是房地产权益的交易市场；（3）房地产市场供给的稀缺性；（4）不完全开放、竞争不充分性；（5）消费和投资的双重性。
2、可行性研究的作用。
考核知识点：可行性研究的作用，参见P93
答案要点：
可行性研究的作用涉及：（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为筹集建设资金的依据；（3）作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；（4）作为编制下阶段规划设计的依据；（5）作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据。
3、房地产市场调查的方法。
考核知识点：房地产市场调查的方法，参见P102
答案要点：
房地产市场调查的方法涉及：（1）询问调查法；（2）观察调查法；（3）试验调查法；（4）统计分析法。
4、房地产市场调查的主要内容。
考核知识点：房地产市场调查的内容，参见P99-101
答案要点：
（1）市场环境调查；1）政治法律环境调查；2）经济环境调查；3）社会文化环境调查；4）社区环境调查。
（2）市场专题调查；1）房地产市场需求调查；①房地产消费者调查；②房地产消费动机调查；③房地产消费行为调查；2）房地产市场供给调查；①行情调查；②现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；③新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；④建筑设计及施工企业的有关情况。3）房地产市场营销活动调查；①房地产市场竞争情况调查；②房地产价格调查；③房地产促销调查；④房地产营销渠道调查。
5、房地产可行性研究报告正文的写作要点。
考核知识点：房地产开发项目可行性研究报告正文的写作要点，参见P121-123
答案要点：
正文部分是可行性研究报告的核心，涉及：项目总说明、项目概况、市场调查与预测分析、规划设计方案及建设条件、建设方式及进度安排、项目投资估算及收入估算、项目资金筹措计划、项目经济效益评价、不确定性分析和可行性研究的结论。
6、房地产资金筹措的原则。
考核知识点：房地产开发资金筹措的原则，参见P130-131
答案要点：
涉及时机适当原则；安全性原则；经济性原则；可行性原则。
7、房地产资金筹措的方式。
考核知识点：房地产开发资金筹措方式，参见P131
答案要点：
房地产开发资金的来源主要有自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
8、房地产抵押贷款的含义。
考核知识点：房地产抵押贷款，参见P165
答案要点：
是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保、获得贷款的行为。
9、房地产禁止转让的情形。
考核知识点：房地产转让的条件，参见P218
答案要点：
①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖。②以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让。此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。④依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。⑤共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。⑥权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。⑧除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。⑨法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如2004年国务院颁布的《宗教事务条例》规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”
10、物业管理的基本特征。
考核知识点：物业管理的基本特征，参见P236
答案要点：
社会化、专业化、市场化是物业管理的3个基本特性。
11、业主的基本权利、义务。
考核知识点：业主权利、义务，参见P238
答案要点：
业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。
具体地说，在物业管理活动中，业主享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。
在物业管理活动中，业主应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。
12、物业管理准备阶段的内容。
考核知识点：物业管理的主要环节，参见P240
答案要点：
包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。
