奥鹏作业网《房地产估价》19秋期末考核-0001
一、单选题 (共 20 道试题,共 40 分)
1.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A.相互影响
B.用途多样
C.易受限制
D.不可移动性
2.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A.四种或四种以上
B.两种或两种以上
C.三种或三种以上
D.一种或一种以上
3.某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A.675
B.650
C.625
D.600
4.某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A.58.79
B.58.21
C.57.62
D.57.21
5.通常情况下重置价格比重建价格()。
A.高
B.相等
C.无法判断
D.低
6.收益法适用的条件是房地产的()。
A.风险能够量化
B.收益能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
7.房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
A.私有权
B.建筑物按份共有权
C.建筑物区分所有权
D.建筑物共同共有权
8.某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A.123.77
B.124.43
C.126.42
D.125
9.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A.路线价区段
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.标准临街宗地
10.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.5300
B.5190
C.4790
D.4700
11.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A.用途多样
B.供给有限
C.价值量大
D.不可移动
12.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.5300
B.5190
C.4790
D.4700
13.从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A.路线价区段
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.标准临街宗地
14.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A.4617
B.4446
C.4367
D.4161
15.某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A.6250
B.5625
C.5556
D.4000
16.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
A.4617
B.4446
C.4367
D.4161
17.估价时点是由（）决定的
A.委托人
B.估价目的
C.估价机构
D.估价师
18.某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A.50
B.40
C.30
D.20
19.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、燃气、热力
B.排水、电力、通信、燃气
C.排水、电力、通信、热力
D.供水、排水、电力、电信
20.房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A.租赁权
B.抵押权
C.建设用地使用权
D.地役权
二、多选题 (共 5 道试题,共 10 分)
21.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A.待开发的土地
B.在建工程
C.可装饰装修改造的房屋
D.可改变用途的旧房
22.在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
A.高于或等于
B.高于
C.等于
D.低于
23.根据引起建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为()。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.外部折旧
D.功能折旧
24.下列属于不应承接估价业务的情形是()
A.超出本机构的业务范围
B.本机构专业能力不能胜任
C.估价业务有很大风险
D.与本机构有利害关系
25.最高最佳利用具体包括()几个方面。
A.最佳规模
B.最佳用途
C.最佳环境
D.最佳档次
三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)
26.价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。
27.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
28.价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
29.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
30.在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
31.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。
32.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
33.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
34.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
35.均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
四、简答题 (共 3 道试题,共 18 分)
36.简述直接资本化法的优缺点。
37.简要说明决定房地产供给量的因素主要有哪些。
38.简述房地产估价的特点。
五、名词解释 (共 3 道试题,共 12 分)
39.建筑物剩余经济寿命
40.外部折旧
41.市场价值
