奥鹏作业网19秋学期（1709、1803、1809、1903、1909）《房地产估价》在线作业-0003
试卷总分:100 得分:0
一、 单选题 (共 30 道试题,共 60 分)
1.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A.100m2
B.50m2
C.60m2
D.80m2
2.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
3.某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A.125
B.126.42
C.123.77
D.124.43
4.某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A.600
B.625
C.650
D.675
5.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
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6.现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A.873
B.463
C.817
D.989
7.甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A.甲土地
B.乙土地
C.甲、乙都一样
D.不能确定
8.运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A.4个以上
B.3-5个
C.5个以上
D.5-10个
9.估价时点是由（）决定的
A.估价目的
B.估价师
C.委托人
D.估价机构
10.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A.维持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
11.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A.37．91
B.38．25
C.38．42
D.50
12.房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。
A.不可移动
B.独一无二
C.供给有限
D.流动性差
13.收益法适用的条件是房地产的（）
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
14.某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A.58.21
B.57.62
C.58.79
D.57.21
15.路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。
A.居住
B.商业
C.娱乐
D.工业
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16.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
17.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A.快速变现值价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值
18.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A.商业性质
B.出租性质
C.价格无明显季节波动
D.价格有明显季节波动
19.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
20.某房地产总价180万元,分两期支付,首期付款60万元,余款在半年后一次付清,年利率6%,该房地产的实际价格为()万元
A.180
B.178.4
C.183.5
D.176.6
21.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
22.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
23.某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。
A.25%
B.75%
C.80%
D.85%
24.某工业厂房,建成5年后补办了土地出让手续,土地使用权年限为50年,建筑物的经济寿命为40年,计算建筑物折旧的经济寿命为()年。
A.55
B.50
C.45
D.40
25.在评估政府行政办公楼的价值时,一般采用()估价。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
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26.()是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
A.房地产的供给价格
B.房地产的需求价格
C.房地产的市场价格
D.房地产的均衡价格
27.某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300
B.800
C.600
D.1400
28.某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A.600
B.625
C.650
D.675
29.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A.3个以上
B.5个以下
C.3～5个
D.3～10个
30.假设开发法的理论依据与（）相同
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法
二、 多选题 (共 10 道试题,共 20 分)
1.选取可比实例时,应符合的要求包括()等
A.可比实例的交易方式应适合估价目的
B.可比实例与估价对象的区位相近
C.可比实例与估价对象的用途相同
D.可比实例的成交日期应接近价值时点
2.市场法适用的对象有（）
A.标准厂房
B.在建工程
C.高档公寓
D.房地产开发用地
3.确定估价基本事项主要包括()。
A.明确估价对象
B.明确价值时点
C.明确估价目的
D.明确价值类型
4.在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
A.高于
B.等于
C.低于
D.高于或等于
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5.最高最佳利用必须同时符合的标准有()
A.法律上允许
B.价值最大化
C.技术上可能
D.财务上可行
6.在现金流量折线法（）不独立显现出来
A.开发成本
B.销售税费
C.投资利息
D.开发利润
7.下列属于不应承接估价业务的情形是()
A.超出本机构的业务范围
B.与本机构有利害关系
C.本机构专业能力不能胜任
D.估价业务有很大风险
8.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
9.假设开发法中的动态分析法中()不独立显现出来
A.开发成本
B.销售税费
C.投资利息
D.开发利润
10.按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()
A.出售的房地产
B.出租的房地产
C.自营的房地产
D.自用的房地产
三、 判断题 (共 10 道试题,共 20 分)
1.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）
A.错误
B.正确
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2.成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价,不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。
A.对
B.错
3.房地产的实物是指房地产中看得见摸得着的部分,可以进一步分为有形的实体,该实体的质量以及相应的设施设备。
A.对
B.错
4.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）
A.错误
B.正确
5.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（）
A.错误
B.正确
6.成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
A.对
B.错
7.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）
A.错误
B.正确
8.根据替代原理,如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A.对
B.错
9.政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价,它们对估价结果不会产生影响。
A.对
B.错
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10.由于是对同一房地产进行估价,无论是何种估价目的,估价结果都应相同。
A.对
B.错
