奥鹏作业网东财《房地产估价》在线作业三（随机）-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 15 道试题,共 30 分)
1.下列估价业务中,属于估价机构不应承接的业务的是( )
A.超越资质等级的业务
B.被动接受的估价业务
C.估价项目所处区位环境复杂的业务
D.业主没有提供明确估价目的的业务
2.收益法的理论基础是( )
A.预期原理
B.边际收益递减原理
C.替代原理
D.均衡原理
3.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )
A.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
B.报酬率是投资回收与投入资本的比率
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
4.下列各项中,不属于估价作业方案主要内容的是( )
A.委托方的协助义务
B.估价工作的具体步骤及时间进度
C.估价工作的人员安排
D.估价工作的主要内容及质量要求
5.交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过( ),不得超过( )
A.半年、2年
B.半年，1年
C.1年、3年
D.1年，2年
6.有关房地产按照权益状况划分的说法,错误的是( )
A.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途
B.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押
C.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
D.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产
7.下列有关房地产变现的描述,错误的是( )
A.通用性越强，变现能力越强
B.独立使用性越差，变现能力越差
C.可以分割转让的房地产，变现能力较强
D.价值越大的房地产，变现能力越强
8.下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )
A.行政管理不到位
B.房地产市场足够规范
C.土地所有制在城乡之间不同
D.土地和房屋的所有制不同
9.下面不属于造成功能折旧的因素是( )
A.环境污染
B.建筑设计缺陷
C.建筑技术进步
D.人们消费观念的改变
10.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中,错误的是( )
A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类
B.房地价格=土地价格+建筑物价格
C.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和
D.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格
11.房地产开发投资利润率的计算基数为( )
A.开发完成后的房地产价值
B.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
C.土地成本＋建设成本＋管理费用
D.土地成本＋建设成本
12.下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )
A.游乐场
B.影剧院
C.学校
D.写字楼
13.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括( )
A.计算公式和计算过程正确无误
B.各种估价方法的测算结果一致
C.估价方法选用恰当
D.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
14.在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测( )房地产市场状况下的价值
A.购买待开发房地产时的
B.未来开发完成之时的
C.建设期间的某个时间
D.全部租售出去时的
15.在实际估价中,下列求取净收益A的方法,最合理的是( )
A.过去数据资本化公式法
B.过去数据简单算术平均法
C.未来数据资本化公式法
D.未来数据简单算术平均法
二、多选题 (共 8 道试题,共 40 分)
16.在比较法中,提高估价精度的一个基本保证,是收集的交易实例的内容信息要( )
A.针对
B.真实
C.独特
D.完整
E.准确
17.应该在估价技术报告中说明的内容包括( )
A.估价测算过程
B.估价方法适用性分析
C.估价对象的最高最佳利用分析
D.估价委托人
E.估价依据
18.求取建筑物折旧的方法主要有( )
A.指数调整法
B.年限法
C.市场提取法
D.分部分项法
E.分解法
19.运用假设开发法评估待开发房地产的价值,具体方法有( )
A.静态分析法
B.比较法
C.成本法
D.总和法
E.动态分析法
20.假设开发法具体可为房地产投资者提供( )
A.房地产开发项目的预期利润
B.房地产开发项目的平均利润
C.房地产开发中可能的最高费用
D.待开发房地产的最高价格
E.待开发房地产的平均价格
21.由于具有( )特性,房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品
A.独一无二
B.寿命长久
C.保值增值
D.价值量大
E.不可移动
22.与非专业估价相比,专业估价的特点包括( )
A.是一种专业意见
B.承担法律责任
C.实行有偿服务
D.估计价格或价值
E.估价作业日期长
23.下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有( )
A.物业管理情况
B.房屋空间布局
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.土地开发程度
三、判断题 (共 15 道试题,共 30 分)
24.以标准临街宗地的总价作为路线价时,应该采用平均深度价格修正率( )
25.可比实例的成交价格是实际发生的,可能是正常的,也可能是不正常的( )
26.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元,运营费用2.5万元,有效毛收入乘数为10,则该房地产的资本化率为7.5%( )
27.对估价机构和估价师而言,交易实例是一个不断积累的过程,平时就应留意搜集,不能等到需要采用比较法估价时才去收集
28.直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替( )
29.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法( )
30.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则,合法原则,价值时点原则,替代原则,最高最佳利用原则( )
31.适用于开发完成后的房地产销售的公式:V=VP-C( )
32.致委托估价人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替,法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签字或盖章( )
33.基准地价修正法是一种直接的估价方法,估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性( )
34.评估政府定价或政府指导价的房地产,仍应遵循本地区本类房地产的市场价值 ( )
35.移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法( )
36.在假设开发法的估价前提中,房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价,一般应采用“被迫转让前提” ( )
37.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等,则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值( )
38.在运用假设开发法估价时,遵循谨慎原则,不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润( )
