奥鹏作业网20春学期（1709、1803、1809、1903、1909、2003）《房地产估价》在线作业
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 30 道试题,共 60 分)
1.从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A.路线价区段
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.标准临街宗地
2.比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
A.27.7
B.28.5
C.28
D.27
3.某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A.7.80%
B.7%
C.7.50%
D.7.20%
4.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
A.4617
B.4446
C.4367
D.4161
5.针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。
A.8.40%
B.7.90%
C.11.90%
D.10.10%
6.某10年前建成交付使用的建筑物,10年间维修养护状况正常。建筑面积是120平米,单位建筑面积的重置价格为800元/平米,建筑物残值率零,年折旧率2.5%,则该建筑物经济寿命为()年。
A.40
B.30
C.20
D.10
7.某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A.9808
B.9673
C.9349
D.9220
8.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。
A.经济折旧
B.物质折旧
C.外部性折旧
D.功能折旧
9.下列房地产适宜采用比较法进行估价的为()。
A.机场
B.学校
C.博物馆
D.写字楼
10.房地产的( )特性,使得房地产具有独占性。
A.用途多样
B.供给有限
C.价值量大
D.不可移动
11.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
B.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
C.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
D.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
12.有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。
A.甲高于乙
B.甲等于乙
C.甲低于乙
D.不能确定
13.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A.相互影响
B.独一无二
C.易受限制
D.不可移动
14.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.5300
B.5190
C.4790
D.4700
15.在现实中,某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。
A.存量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
B.存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
C.存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量
D.存量-灭失量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
16.运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A.5个以上
B.5-10个
C.4个以上
D.3-5个
17.某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.800
B.600
C.300
D.1400
18.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A.用途多样
B.供给有限
C.价值量大
D.不可移动
19.某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
20.房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。
A.本地区同类房地产的供求状况。
B.本国房地产总的供求状况
C.本国同类房地产的供求状况
D.地区房地产总的供求状况
21.现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。
A.4605
B.3856
C.3684
D.3475
22.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A.5300
B.5190
C.4790
D.4700
23.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A.签定估价委托合同之日
B.估价人员与委托人商定的日期
C.2007年3月15日
D.2006年8月20日
24.估价时点是由（）决定的
A.委托人
B.估价目的
C.估价机构
D.估价师
25.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A.5个以下
B.3个以上
C.3～5个
D.3～10个
26.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A.经济折旧
B.物质折旧
C.外部性折旧
D.功能折旧
27.运营费用与()之比,称为运营费用率。
A.潜在毛收入
B.正常利润
C.有效毛收入
D.净收益
28.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。
A.1915元/m2
B.1882元/m2
C.1865元/m2
D.1849元/m2
29.下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。
A.建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄
B.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄
C.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
D.建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等
30.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A.266
B.264
C.262
D.260
二、多选题 (共 10 道试题,共 20 分)
31.争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A.给予回扣或折扣
B.提高服务质量
C.提升估价机构的品牌
D.恰当的宣传
32.下列房地产属于收益性房地产有()
A.酒店
B.旅馆
C.加油站
D.住宅
33.市场法适用的对象有（）
A.高档公寓
B.标准厂房
C.房地产开发用地
D.在建工程
34.建筑物的功能折旧可分为()引起的几类。
A.功能过剩
B.功能落后
C.功能缺乏
D.功能单一
35.路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求
A.用途为所在区段具有代表性的用途
B.土地形状为矩形
C.两面临街
D.一面临街
36.在合法产权方面，应以（）为依据
A.权属档案的记载
B.房地产权属证书
C.委托人提供的书面证明
D.其他合法证件
37.理论上讲,路线价可用()来表示。
A.货币
B.相对数
C.楼面地价
D.土地单价
38.下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
A.通过实地查勘可完全掌握估价对象情况
B.对面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
C.实地查勘是到实地对先前收集的有关估价对象的资料进行核对和查实
D.实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同
39.运用成本法估价,计算投资利息时,包括()的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A.销售费用
B.管理费用
C.建设成本成本
D.土地成本
40.收益性房地产的价值高低主要取决于（）
A.未来获得净收益的风险
B.未来获得净收益的大小
C.未来获得净收益期限的长短
D.已经获得净收益的大小
三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)
41.均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
42.房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
43.估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）
44.假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。
45.既然委托人委托估价机构进行估价,因此委托人一定是估价报告的使用者。
46.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
47.某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（）
48.成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价,不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。
49.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值（）
50.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（）
